Immobilier : quand l'investissement s'empare des enjeux éthiques
Les Français plébiscitent la pierre. Et dans ce domaine aussi, il est possible d'investir responsable. Poussées par une réglementation ambitieuse, les sociétés de gestion immobilière sont de plus en plus nombreuses à inclure des critères environnementaux ou sociaux dans leurs processus de sélection et de gestion. Une démarche encouragée par le label ISR immobilier, entré en vigueur en octobre 2020.
Acquérir des immeubles, les rénover ou les améliorer, puis les louer à des entreprises ou à des particuliers : c'était jusqu'à présent le modèle des fonds d'investissement immobiliers, au premier rang desquels les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Très prisés des épargnants grâce à des rendements attractifs - les SCPI affichaient un taux de rendement moyen de 4,18 % en 2020 -, ces fonds ont aujourd'hui entamé un virage vert.
Ils offrent aux épargnants, en plus d'une performance financière, des solutions pour contribuer à la transition énergétique. Le bâtiment est en effet un levier clé pour verdir les portefeuilles d'investissement : à lui seul, le secteur représente 43 % des consommations énergétiques et près du quart des émissions de gaz à effet de serre françaises, selon le ministère de la Transition écologique.
Un intérêt écologique… et financier
Les sociétés de gestion sont de plus en plus nombreuses à intégrer les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leurs investissements, poussées par une réglementation de plus en plus stricte, notamment en matière de performance énergétique des bâtiments, mais aussi par intérêt financier.
« Les immeubles avec un label environnemental ont tendance à devenir obsolètes moins rapidement que les autres, notamment parce qu'ils répondent mieux aux demandes des locataires. Sur le segment des bureaux, ces immeubles se louent également plus vite et perdent moins de valeur », constate Christian de Kerangal, directeur général de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).
Ces labels, qui incluent le HQE (haute qualité environnementale) ou le Bepos (bâtiments à énergie positive), reflètent bien la tendance générale dans l'investissement immobilier, qui est une bonne prise en compte des enjeux environnementaux, en particulier de la consommation d'énergie et de l'empreinte carbone des bâtiments.
Les critères sociaux sont ceux sur lesquels les investisseurs sont les plus en retard. « Le pilier social est plus difficile à appréhender, malgré le rôle social intrinsèque de l'immobilier. Pour l'instant, les sociétés de gestion se focalisent surtout sur l'amélioration de la qualité de vie dans le bâtiment », résume Cédric Nicard, cofondateur du cabinet de conseil spécialisé Ethiket.
Un label ISR dédié
Cédric Nicard a fait partie de l'équipe chargée d'adapter le label ISR (investissement socialement responsable) aux SCPI et aux OPCI. Entré en vigueur en 2020, le label connaît déjà un certain succès, avec quinze fonds labellisés au 15 juin 2021. Selon Meilleurescpi.com, un détenteur de parts de SCPI sur dix serait aujourd'hui en possession de parts de fonds labellisé.
Contrairement à son grand frère, le label ISR Immobilier ne repose pas sur la comparaison du fonds avec un indice de référence, mais sur une grille de notation définie par chaque société de gestion, voire chaque fonds. Les sociétés de gestion doivent détailler leur processus de sélection pour obtenir le label, et prouver en quoi elles sont dans une démarche d'amélioration.
Certains critères sont également imposés, comme l'analyse de quatre indicateurs d'impact : l'énergie, les émissions de gaz à effet de serre, la mobilité et le confort des occupants, ainsi que la gestion de la chaîne d'approvisionnement. « Une certaine liberté leur est laissée, mais avec des garde-fous : elles doivent justifier que la grille de notation est discriminante par rapport au marché, et qu'elle illustre une surperformance par rapport à la réglementation », explique Cédric Nicard.
Des défis à relever
Le premier Observatoire du label ISR des fonds immobiliers, publié en mai par l'Association des sociétés de placement immobilier, Novethic et l'Observatoire de l'immobilier durable, nous apprend que les critères retenus varient énormément d'un fonds à l'autre, de même que leur pondération : certaines grilles d'analyse reposent sur une quinzaine de critères, contre plus d'une centaine pour d'autres. Les grilles sont adaptées en fonction, notamment, de l'âge des immeubles et des spécialités : commerce, logistique, hôtellerie, bureaux, logement…
Parmi les principaux points de vigilances soulevés, l'Observatoire pointe le manque d'harmonisation de ces critères, qui rend impossible la comparaison entre deux fonds immobiliers labellisés ISR. Ce manque d'homogénéité est aussi considéré comme un frein par les professionnels du secteur : 24 % des investisseurs professionnels européens l'estime préjudiciable, selon une étude de Green Soluce et de l'IEIF publiée en mai 2021.
« La préoccupation des acteurs de l'immobilier pouvait être parfois marketing il y a quelques années, mais elle ne l'est plus aujourd'hui, affirme Christian de Kerangal. Ils ont pris conscience de la nécessité d'inclure ces critères et la crise sanitaire a contribué à accélérer le mouvement. » Selon Meilleurescpi.com, les huit SCPI labellisées ISR pèsent 12,57 % du marché en termes de capitalisation. De quoi bâtir un futur solide pour l'investissement immobilier responsable.
Camille Prigent
