Immobilier : comment investir 100.000 euros, 200.000 euros ou 500.000 euros ?
Avec les taux de crédit au plus bas, il n'est plus interdit de rêver à un investissement immobilier même avec un petit budget. Mais comment choisir la formule offrant l'effet de levier maximal ? Une étude a conjugué les paramètres financiers et fiscaux pour cibler les formules les plus rentables.
Les prix de l'immobilier ne cessent de grimper , sans pour autant décourager les investisseurs. La raison ? Des taux de crédit qui n'ont jamais été aussi bas. « A ce niveau de taux, le coût du crédit est très faible et on amortit beaucoup plus rapidement le capital, car les mensualités sont composées à 80 % de capital et seulement 20 % d'intérêts ! En empruntant pour investir, on utilise l'effet levier du crédit pour se constituer un patrimoine, sans puiser dans son épargne, ou au minimum car les banques demandent souvent de pouvoir financer les frais liés à l'achat avec de l'apport », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Par ailleurs, depuis l'assouplissement début 2021 permettant d'emprunter avec un taux d'endettement maximal à 35 % au lieu de 33 %, et l'allongement de la durée des crédits avec un différé d'amortissement à 27 ans, la part des investisseurs remonte légèrement, à 17 % des acheteurs, au 1er semestre 2021.
« On note ces dernières semaines un assouplissement des critères d'octroi des banques. Pour les beaux profils, il est désormais possible d'aller jusqu'à 38 %, voire même 39 % d'endettement, si les critères de reste-à-vivre et une bonne tenue des comptes sont respectés », affirme Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.
Optimiser son choix
Mais en fonction du budget de chacun, de sa capacité d'emprunt, de son taux d'imposition et de ses objectifs en termes de rentabilité , le choix de l'investissement est à géométrie variable. Le courtier en crédit Vousfinancer et Gridky, comparateur de biens immobiliers neufs, ont étudié les possibilités d'investissement pour des montants de 100.000 euros, 200.000 euros ou 500.000 euros en mettant en avant les avantages et points de vigilance des différents dispositifs. Ils se sont penchés sur trois d'entre eux : la loi Pinel, les résidences gérées ouvrant droit au régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) et la loi Malraux.
Pour cela, le comparateur Big Data de Gridky intègre les paramètres propres à chacun de ces grands dispositifs d'investissement. La technologie de cette société vise à sécuriser le choix des meilleurs investissements sur la base d'indicateurs chiffrés, « mais aussi d'une analyse objective de la localisation et de l'environnement socio-économique du bien, de la qualité des programmes et de la rentabilité estimée, pour que l'investisseur puisse réaliser son achat en toute connaissance de cause », affirme Mathieu Morio, fondateur de Gridky.
« Par exemple, pour l‘investissement en LMNP, nous évaluons chaque bien en fonction de la capacité à remplir la résidence et la solidité du gestionnaire, alors qu'en loi Pinel, les critères qui prévalent pour choisir le bien à acquérir sont plutôt la facilité de revente, via l'analyse de données sociodémographiques, l'équilibre entre offre et demande, la sécurité locative et l'attractivité du quartier. En loi Malraux, on considère en plus de tous ces critères communs la performance fiscale en faisant une évaluation du rapport entre réduction d'impôt totale et coût total de l'opération » , explique Mathieu Morio.
Pour investir 100.000 euros
Selon l'étude Vousfinancer-Gridky, pour un investissement de 100.000,00 euros, l'investissement en LMNP semble tout indiqué. Les résidences gérées sont accessibles avec un ticket d'entrée relativement faible. Elles offrent la possibilité d'acquérir une petite surface pour moins de 100.000 euros et de commencer rapidement à percevoir des loyers, sans devoir pour autant mobiliser son temps et son épargne. En résidence gérée, l'acquéreur signe un bail commercial d'une durée minimum de 9 ans avec le gestionnaire, qui endossera la charge de la gestion locative du bien et devra verser une rente à l'investisseur, que le bien soit occupé ou non.
Sur le plan fiscal, le LMNP permet de bénéficier du mécanisme d'amortissement du prix du bien : le coût d'acquisition vient s'imputer sur les loyers et diminue, voire annule l'impôt dû sur ces revenus locatifs. Le LMNP permet en outre de récupérer la TVA. l'acquéreur peut ainsi faire l'acquisition d'un bien neuf, tout en profitant d'une réduction de 20 % du prix total.
Ainsi « sur 100.000 euros investis, on arrive à 11.000 euros de réduction fiscale, et près de 20.000 euros d'économie supplémentaire avec la récupération de la TVA », conclut cette étude. « Avant de choisir votre bien, assurez-vous de la solidité financière du gestionnaire et de sa capacité à remplir la résidence car la santé de la société de gestion est déterminante pour la réussite de votre investissement », met toutefois en garde Gridky. Attention, toutefois, car de la théorie à la pratique, il y a parfois un écart considérable. Pendant la pandémie, nombre de propriétaires de résidences gérées, notamment dans le secteur du tourisme , en ont été pour leurs frais et peinent à rembourser leur crédit faute de percevoir les loyers promis.
Pour investir 200.000 euros
Pour un investissement de 200.000 euros, c'est cette fois le dispositif Pinel qui, selon cette étude, paraît emporter la palme du produit le plus adapté. Le principe est d'acquérir un bien immobilier neuf dans une zone éligible à la loi Pinel et de le mettre en location en respectant les plafonds de loyer en vigueur. Un logement acquis dans le cadre de la loi Pinel ouvre droit à des avantages fiscaux sur le long terme : la réduction d'impôt est de 12 % si le propriétaire s'engage à louer son bien pendant 6 ans, de 18 % s'il s'engage à le louer pendant 9 ans et de 21 % pendant 12 ans, avec un plafond d'investissement de 300.000 euros.
Pour un engagement de 12 ans sur un bien locatif de 200.000 euros, la réduction maximale permise par le dispositif Pinel s'élève donc à 42.000 euros. « Pour faire le meilleur investissement possible, choisissez attentivement la localisation du bien et optez pour un quartier attractif. Ensuite, vérifiez bien que la location sera rentable car vous vous engagerez sur le long terme. Enfin, intéressez-vous à la croissance des prix sur le secteur et projetez-vous sur la revente pour maximiser les chances d'une plus-value à terme », alerte Gidky.
Pour investir 500.000 euros
Enfin, pour un investissement de 500.000 euros, investir dans l'ancien dans le cadre de la loi Malraux semble générer le plus fort effet de levier, conclut l'étude Vousfinancer-Gridky. Une telle opération permet de constituer un patrimoine de grande valeur tout en réduisant considérablement l'assiette fiscale des contribuables appartenant aux tranches d'imposition les plus élevées. Le principe de la loi Malraux est de permettre la rénovation d'un bien ancien pour favoriser la sauvegarde du patrimoine : c'est pourquoi la plupart des biens éligibles au dispositif se situent dans des zones historiques.
Selon la zone de localisation du bien, deux régimes de réductions fiscales s'appliquent : l'abattement peut être de 22 ou 30 % du montant total des travaux de rénovation, dans la limite de 400.000 euros, et restera imputable sur les revenus jusqu'à 4 ans après le dépôt de la demande de permis de construire. Pour un bien situé en secteur sauvegardé, la réduction d'impôt peut donc atteindre 120.000 euros échelonnés sur 4 ans.
Pour un investissement de 500.000 euros dans un bien situé en secteur sauvegardé (30 % d'abattement), avec 60 % de travaux, soit un montant total de travaux de 300.000 euros, la réduction Malraux pourra atteindre 90.000 euros au total. « Intéressez-vous tout particulièrement à l'impact fiscal de l'opération et au ratio entre abattements fiscaux et coût de votre investissement. Plus il est élevé, plus vous y gagnerez ! » estime Gridky.
Lien vers l'article : https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-comment-investir-100000-euros-200000-euros-ou-500000-euros-1323283
